大規模修繕比較

ミッション

Q&A

Q1)大規模修繕ってなんですか?

A1)文字の意味から言うと、大規模な修繕ですが一般的にマンションの10年に一回行う大掛かりな『建設系』、『設備系』の経年劣化に対する共有部の修復工事をこのように呼ばれています。

Q2)主にどのような箇所の修繕を行うのですか?

A2)マンションには、区分所有者が分譲で購入し専ら個人のみで使用する『専有部』と区分所有者が共通で使用する『共用部』があります。 大規模修繕の施工範囲は『共有部』のみです。

具体的には、専有部を除く全ての箇所、具体的には『外壁』、『屋上』、『階段』、『廊下』、『給水設備』、『排水設備』、『電気設備』等になります。

Q3)修繕積み立て金と長期修繕計画は関係あるのですか?

A3)密接な関係があります。通常、長期修繕計画書はマンション分譲時分譲会社より受け取る書類に含まれており、将来約30年に渡る修繕の計画、その費用を表したものです。

そして、修繕積み立て金とは長期修繕計画を実施するための資金となります。 必要費用を期間、戸、専有面積により按分して月々支払っている費用が『修繕積み立て金』です。

Q4)修繕積み立て金の平均はどのくらいですか?

A4)一概に平均というのも難しいのですが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が国の許可を受けて発行している『マンションすまい・る債』の募集要項(平成26年度版)に修繕積み立て金の条件があります。

平均ではありませんが、国が認める最低限の基準とも考えられます。
その基準とは以下のとおりです。
詳細はこちら

金額は、月額の修繕積み立て金です。

画像の説明

あくまでも最低限度、これを下回っている場合は早急に増額が必要というように考える妥当と考えられます。

Q5)大規模修繕の推進方法はどのようなものがありますか?

A5)大きく分けて、『設計監理方式』と『責任施工方式』があります。『設計監理方式』はコンサルタントを雇い、設計、業者選定、施工箇所等の区分所有者の意見の取りまとめ、監理を行う方式。

『責任施工方式』は、コンサルタントを雇わずに区分所有者自らが施工業者一社を選定し、施工と監理を任せる方式です。

Q6)コンサルタント費用はどのくらい掛かるの?

A6)マンションの規模により費用は大きく異なります。ただ、一つ言えることは規模によらず最低価格は合計すると200万円はするということです。

200戸のマンションでは、一戸あたりの負担額は1万円ですが、20戸のマンションでは10万円にもなってしまいます。

またこの費用は施工費に純粋に加算される金額です。コンサルタントは、施工業者を競わせることでコストダウンが可能というセールストークをよく使います。

これは、可能なケースと不可能なケースが有ります。小規模マンションにとって、施工費用以外の費用が200万円も加算されるとこれ以上のコストダウンは不可能です。

無理なコストダウンは品質低下、手抜きに繋がり逆効果です。

Q7)私達のマンションはどちらの方式をとった方がいいの?

A7)各々にもメリット、デメリットが有り一概にどちらということはできません。 ただ、大規模なマンションはよほどリーダーシップを発揮できる方がいないと多くの区分所有者がいるので意見集約をするのが難しいものです。

一方、50戸のも満たない小規模マンションでは一定の調整能力があれば意見集約は十分に可能です。

Q8)設計監理方式のメリットは何ですか?

A8)コンサルタントに主導権を持たせることで、承認作業だけをすればいいので、とても精神的に楽です。また、注文業者は大手に決まりますので、見かけ上の安心感を得ることができます。

Q9)設計監理方式のデメリットは何ですか?

A9)デメリットは以下のとおりです。
1)施工費用の他に最低200万円の費用が余分に掛かる。
2)コンサルタントが『公募』の条件を操作することで、自社で施工する業者を除外する『足切り』をされる可能性が大きい。
3)結果的に受注業者が元請業者になるので、『中間マージン』が発生する。
4)コンサルタントに『談合』される可能性がある。

Q10)責任施工方式のメリットは何ですか?

A10)責任施工方式のメリットは以下のとおりです。
1)コンサルタント費用の200万円(以上)を節約できる。
2)管理組合主導なので、『談合』を防止できる。
3)管理組合主導なので、『足切り』を排除できる。
4)管理組合主導なので、『中間マージン』をカットできる。
5)中小業者の倒産対策に、『瑕疵保険』でリスクヘッジできる。

Q11)責任施工方式のデメリットは何ですか?

A11)責任施工方式のデメリットは以下のとおりです。
1)管理組合主導なので、勉強が必要。
2)管理組合内の調整が面倒。
3)信頼できる自社施工業者を探すことが困難。

※上記3)は当サイトの登録業者を紹介可能です。

Q12)これらをまとめたものがないか?

A12)設計監理方式と責任施工方式の相違 をご参照ください。

※上記青字部分の『設計監理方式と責任施工方式の相違』をクリックすることで、当サイト内の関連コンテンツに移動します。

以下の資料請求ボタンより、資料請求を頂けますと無料でCDに他マンション事例、(作成中++++++++++)