大規模修繕比較

ミッション

長期修繕計画のチェックポイント

修繕項目が不足していないか

備え付けられている設備がすべて修繕計画に盛り込まれていることの確認が必要です。一般的な雛形から長期修繕計画を作る場合、マンション特有の設備に抜けがないか確認することが必要です。

修繕積立金は適正か

本当に本当の概算ではありますが、50戸以下の小規模マンションの初めての大規模修繕は『塗装』がメインとなります。1戸当たり80~90万円程度と考えると大きな相違はないと思います。

これは、大規模修繕だけの金額ですので、日常修理の費用を含め1.3倍程度を見込んでおけば不足しないと見込まれます。

例えば、1戸80万円で10年後に大規模修繕を行う場合、それまでに要する各種修繕費用90万円X1.3=117万円

これを10年=120ヶ月で割って月々の適性修繕積立金を算出すると\9,750-となります。あなたのマンションでお支払いになっている修繕積立金はこれくらいの額になっているでしょうか?

これはあくまで、本当の概算です。早い機会にシュミレーションを行い、修繕積立金の上積みができれば月額の値上げ金額は少なくなりますので、早い時期でのシュミレーションをお勧めします。 

現状設備との相違がないか

設備の種類によってはメンテナンスの方法、費用、更新の周期等が異なるので、正しい種類を把握、計画に盛り込む必要があります。例えば、給水設備に関しては高架水槽方式、加圧給水方式、直結増圧給水方式があり、材質の違いによる耐久年数も全く変わります。

修繕周期は適正か

大規模修繕の周期は『10年』が目安とされてきましたが、最新の長期修繕計画では『12年』とされているところがほとんどです。当然ですが、修繕周期が長ければ修繕積立金が貯まり、一時金の徴収をしなくても対応できる確率が増えてきます。

修繕履歴は反映されているか

長期修繕計画は、過去の修繕履歴を元に計画するものです。このため、修繕履歴がきちんと長期修繕計画に記録されていることが必要です。 また、設備を新規に設置した場合は、メンテナンスが必要になりますので、長期修繕計画への追加が必要です。

エレベータの管理、入れ替え

エレベータの一般的なリニューアルは30年周期です。使用頻度によって大きく差がでますので、メーカーから修繕計画を出してもらいそれを参考にするのも一手法です。駆動部分のリニューアル工事であれば、9階建の一般的なメーカー価格で1,000万円を計上しておけば大きな差異はでないと考えられます。

機械式駐車場、修繕、入れ替え

機械式駐車場と一口にいっても、上下地上式、ピット式、横行上下パズル式、タワー式、ビルトイン・エレベーター式など多くの種類があり、また屋内、屋外によって、使用頻度によっても大きく差が出ます。 これもメーカーに修繕計画を出してもらい参考にするといいと考えられます。最短では、15年の場合もあります。

また、区分所有者の高齢化に伴い車を手放す人が増えて来る場合、必ずしも更新ではなく、設備の撤去も選択肢の一つに考える事も必要です。撤去にもかなりの費用は必要ですが、長期的に考えると経済的になるケースもありますので、ご検討ください。

給水管の更生

更生とは交換せずサビを落とし、保護コーティングすることで一般的にライニング工事と呼ばれています。この方式を取るか、いきなり交換してしまうかによって修繕計画に大きく差がでてくるので方針を決める必要があります。

当サイトのオススメは、ライニング工事は行うことです。ライニングとは、管を交換することなく、管の内部の詰まりを取り除くことです。なぜなら、これで10年程度の延命が出来るからです。そして、給水管を交換する際には、最新のサヤ管ヘッダー方式、塩ビ管に交換するとその後の修繕周期を長くし、修繕費用を節約することができます。


マンション各部位の修繕周期

基本的に、大規模な修繕は約10年に一回、約20年回に1回、30年に1回のように決め、この他に修繕間隔が約10年を下回る場合は別途定めるていくとわかりやすい。

一般的な修繕サイクルは以下のとおりです。

約10年周期で毎回行う必要のある修繕

・外壁    
  塗装
  タイル洗浄
  タイル部分補修(浮き等)  
  下地補修 
・屋上、屋根防水塗装(トップコート) 
・内壁(共用部)
・天井(共用部)
・バルコニー
・シーリング打ち直し

約20年周期で毎回行う必要のある修繕

・外壁
  タイル張替え(部分、全面)
・屋上、屋根防水塗装(下地張替え)
・給水ポンプ
・受水槽 
・給排水管ライニング

約30年周期で毎回行う必要のある修繕

・給排水管交換
・サッシ交換
・玄関ドア交換
・分電盤交換
・エレベータ交換
・機械式駐車場交換

その他(短期補修)

鉄部(階段、フェンス等)3~6年くらいで、剥がれ等の症状が出たら適宜修繕が必要

具体的な修繕積立金の相場、詳しくは