大規模修繕比較

ミッション

長期修繕計画のチェックポイント

まずは、一番大きな費用が掛かる10年後、20年後、30年後の大規模修繕の費用が賄える額が全戸の修繕積立金で賄えるか否かを確認する必要があります。

戸数、共有スペースの広さ、環境により必要な額は異なりますが、このくらいあれば安心という数字を提示しますのでそのような見方で読んで頂ければ幸いです。

1回目の大規模修繕費用

本当にざっくりの数値ですが、3LDKのフアミリータイプのマンション20戸換算で一戸当たりの必要額が100万円位です。

今の修繕積立金いくらでしょうか? 10年は120ヶ月ですので、100万円を120で割ると8,300円、これには階段の鉄部塗装、小修繕の費用が含まれていませんので、これに10~20%程度追加しておけば安心です。

これを20%追加すると9,960円です。1回目の大規模修繕を行なうチェックポイントとして、分譲時に設定されていた修繕積立金で大規模修繕費用を賄えるかが一番大事なポイントになります。

新築マンションのチラシにある実例ですが、管理費13,110円、管理準備金26,800円、修繕積立金3,720円、修繕積立一時金558,000円

これをどの様に見るかというと、月々払うお金は管理費と修繕積立金合わせて16,830円、なんとか給与で払えそうだ。

修繕積立金10年で446,400円、修繕積立一時金を全部放出すると合計でちょうど100万円となり、なんとか間に合いそうです。

2年目の大規模修繕費用

ただ、問題は2年目以降です。建物は経年変化で築年が古くなればなるほど補修費用が必要になります。

ざっくり言って、20年めの大規模修繕は10年目の1.5倍は掛かると見る必要があります。1回目で修繕一時金は使い切っていますので、全てを修繕積立金より出す事になります。

2回目の必要額である150万円を120ヶ月で割ると12,500円となります。前記事例ですと、何と3.36倍が必要になります。金額にして8,780円アップ・・

あなたのマンションの長期修繕計画は大幅にアップしていませんか? もしアップしていない場合、ほぼ2回目の大規模修繕時には不足金が発生し、一時金の徴収又は借入金が発生します。

何かおかしいと思いませんか?

これは、ディベロッパーの戦略で分譲時に月額支払費用を安く見せて販売に有利にする、そして2回目の大規模修繕は知ったことではない というものです。

管理会社がディベロッパーの子会社なので、管理費は高く利益を稼ぐ方針です。ギリギリで購入した方はかなり厳しいいでしょう。

事の発端は、当初設定した修繕積立金が低すぎることです。これを隠すために『修繕積立一時金』を使っています。

理想的には、分譲直後から区分所有者が集まり、既存に長期修繕計画が適切なのか否かの確認を前区分所有者が話し合いを持つこと、そして修繕積立金の額を調整することです。

ですが分譲時には、マンション内のコミュニティが確立されていないのが普通です。理想は、購入後直ちに『修繕委員会』を発足させて修繕積立金が実際に30年スパンで足りるかを検証すべきです。

3回目の大規模修繕

これは、2回目の大規模修繕の倍、1回目の3倍掛かると考えるといいと思います。なぜなら、給水水設備、管の全面交換が必要になるからです。

それと給排水管交換時は、生活における大きな制約が伴います。一定の箇所の世帯が一斉に占有スペースを一時的に業者さんが立ち入ることを認めなければならないため、プライバシーが制限されます。

この他、特に大変なのが、音、臭いに加え排水管の場合、水を流すことができないので、トイレも使えなくなります。

大規模修繕の周期ですが、目安として10年として計算をしましたが、厳密に10年とする必要はありません。一般的に12,13年程度が多い、15年以上となると少し長すぎるといったところが率直な感想です。

これは、元々のマンションの施工品質、環境等により大きく劣化状況は異なりますので、あくまで『目安』とお考え頂ければと思います。