大規模修繕比較

ミッション

長期修繕計画の立て方の流れ

最初に、長期修繕計画とは何か、長期修繕計画のポイントはどこか、どのようにして使うか、これがないと、

どのようなデメリットがあるかを把握することが必要です。
作成にあたり、主要な要素『修繕項目』、『修繕時期』、『修繕費用』が満たされていなければなりません。

1)修繕積立金算定の根拠
修繕積立金が低く抑えられ過ぎ、値上げが必要なことは理解できても『いくらにしてよいか』を決めるには根拠が必要です。長期修繕計画を立てておけば、『いつまで、いくら』が明確となり、修繕積立金算定の根拠になります。

2)将来の修繕の必要性の認知
下記3)とも一部重複するが、長期修繕計画作成により区分所有者に『大規模修繕が●年後にあるので、●●万円必要』という認識をもってもらうことが出来る。

3)大規模修繕工事へ向けての合意形成の手段
修繕計画書を作成しておくと、修繕年月が決まるので一から総会で提案して合意を取る必要がなく、作業に取り掛かることが出来る。これがないと、延び延びとなり老朽化が進んでも大規模修繕が行われない可能性が高くなる。

長期修繕計画、修繕積立金、大規模修繕工事、管理組合の関係

まずは、長期修繕計画を作る流れにおいて、修繕積立金、区分所有者、管理組合、分譲会社(ディベロッパー)、管理会社の関係について、簡単にお話しします。

分譲会社、俗にいうデベロッパーがマンションを建設し、分譲を開始します。その時、すでにマンションの管理を行う管理会社を系列の会社に決定しており、管理組合の規則が定められています。

マンションの一室を購入することで区分所有者になり、自動的に管理組合の組合委員になり、管理組合の規則に合意したことになります。

そして、管理費、修繕積立金の支払う義務が発生するという流れです。大事なことは、管理会社は分譲会社の系列であり、管理組合が比較検討して選んだ会社ではなく、予め作成してある管理組合規則は、管理組合に極めて不利な条件になっているという事です。 

分譲会社は、販売で利益を出し、系列の管理会社を通じて管理で利益を出し、修繕で利益を出し、大規模修繕で利益を出し、設備の更新で利益を出す、そして最後に立て替えて利益を出す このように考えています。

ここでは、『利益を出す』という表現を使っていますが、他社と比べると割高な場合が、かなりの割合であると思われます。

各々の関係は下図の通りです。

画像の説明
まずは、上記の関係があることを理解することが重要です。全ての始まりは『管理組合の組織化』です。 これがあって、外部より専門家を招く、専門家に何を依頼する ・・と進めていくからです。 大規模修繕というと『業者選び』がとかく重要視されますが、まずは『管理組合』が機能するように人選、役割分担から始める必要があります。

手順

長期修繕計画を作る一般的な手順は以下のとおりです。その前の準備として、大規模修繕工事の解説書に目を通す、ぶつかった疑問は手数を惜しまず確かめる、相談先を見つけておくといったことも必要です。

■この前提には、全戸の区分所有者の連絡先がわかり、数名の大規模修繕を行うことが必要なことに賛同する協力者がいる事が条件になります。この前提条件を満たさない場合は、まずこのことより始める必要があります。

以下の手法は、大規模マンションが取る一般的な『設計・監理方式』です。この手法は、とてもスタンダードであり誰からもクレームが出されることがない良い方法ではあるのですが、施行の費用の他に合計すると数百万円追加で費用が必要になるため、小規模なマンションには不向きです。

ただ、基本的な進め方は把握する必要はありますので小規模なマンションの理事長さんもお目通しください。これを踏まえた上、小規模マンションに適する『責任施工方式』については、後程触れてまいります。

1)理事会で長期修繕計画を作ることを決める
2)建物の劣化診断の依頼先を選ぶ
3)劣化診断の依頼先で長期修繕計画を引き受けてもらえるかを確認する
4)依頼費用を確認する
5)管理組合の費用で支払えるかを確認
6)依頼先が決まったら、委託契約を結ぶ
7)劣化診断を依頼している事を広報で組合員に知らせる
8)劣化診断結果の報告を受ける
9)長期修繕計画の作成について管理組合の希望条件、例えば劣化予測の年数を何年にするなどを依頼先に伝える
10)長期修繕計画ができたら、必要な費用が修繕積立金でまかなえるかを確認
11)次の大規模修繕工事に備えて、管理組合の組織を総点検する

修繕の周期、種類

大規模修繕工事で行う箇所、その周期の一例は以下のとおりです。
大規模修繕といえば、マンション本体の屋上の防水、外壁、天井、床、バルコニー、鉄部の塗装などの『塗装』が主な工事項目にはなりますが、その他にも以下のような箇所も長期的には必要になってきます。

修繕に要する費用と積立金の関係


画像の説明

大まかな築年ごとの修繕費用の推移の事例は以下のとおりです。大事なのは、修繕する設備に漏れがないか、修繕周期は妥当か、見積金額は妥当か 入念な確認が求められます。

大規模修繕を計画的に行うために、通常10年から25年先までの長期修繕計画を専門家と打ち合わせを行い、作成するケースが多く見受けられます。

定額で積み立てる方法と段階的に値上げしていく段階積立方式があります。分譲会社が現在行っているのは、段階積立方式で、初期の修繕積立金が非常に低くして、『安い!』と思わせ売りやすい様にしています。

このまま、値上げをせずに積み立てていくと必ず修繕費用が不足します。 多くの場合は、当初修繕積立金は、一般管理費の50%程度に設定されています。

しかし、修繕積立金を値上げせず、積立金の範囲内で大規模修繕工事を行う場合、適正な『修繕積立金の額』は管理費の110%、すなわち、管理費を上回る積立金が必要と言われています。

修繕積立金の相場で、事例を含め詳しく説明しているので、こちらもご参照ください。

上記のような表を一般的に『長期修繕計画表』と呼ばれています。これを作成するために、設計事務所等に依頼をすると約30万円の費用が発生します。 一枚の計画書になぜ30万円もの費用が必要かというと、修繕を要する設備が何か、そしてその傷み具合はどの程度進んでいるか を実際に現地で調査を行うという費用を含んでいるためにこのような金額になっています。

ただ、小規模なマンションで共用設備が少ない場合、標準的な長期修繕計画に独自の設備を追加、標準的メンテナンス期間を採用して表を作成すれば簡易的な長期修繕計画書は作成することができます。

画像の説明

建築関係

1)塗装工事
住棟鉄部塗装3~5年,鋼製建具塗装:4~6年,外壁補修塗装: 8~13年
2)防水工事
屋根防水:10~12年,バルコニー防水:10~15年,廊下床防水:10~15年,シーリング防水:7~10年
3)その他の工事
集合郵便受け取り替え:15~20年,管理事務所内装:7~10年

2,設備関係
1)給排水管修繕:15~20年,汚水管修繕:30~36年,計器・ポンプ類: 15~20年,
2)ガス設備工事:30~35年,屋内ガス管取替え:30~35年,屋外ガス管取り替え:15~20年
3)消防設備工事
屋内消火栓・配管共:20~25年, 消火ポンプ:15~20年,警報設備:  20~25年
4)エレベーター本体:17~25年,
5)電気設備
受変電設備:20~25年,盤関係:15~30年,共用灯、外灯等:7~20年
   
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大規模修繕工事の準備から竣工までの作業

大規模修繕工事の準備から竣工までの作業の時期、検討項目、検討内容の概要は以下のとおりです。

大規模修繕工事の準備には、施行前1~1.5年は必要です。

大規模修繕見積り比較

準備編

組織

修繕箇所の発生、又は管理会社よりの提案により大規模修繕の必要性が認められ、理事会でワーキングチーム(大規模修繕工事準備~完成をだけを目的とした、任期1.5~2年の決定権を持たない組織)の発足させることより始まります。

ワーキングチームは、理事会とのコミュニケーションを取るため、いずれかに理事会メンバーを入れることが望ましい。組織について詳しくはこちらをご覧ください

Partner(専門家)選び

先にも、触れましたが『分譲会社』、『管理会社』、『特定の建築事務所』。『管理組合自身』のいずれか、又はその組み合わせということになります。

分譲して日が浅いマンションであれば、既に出来ている修繕計画をベースに修正、追加していく、又は、マンション管理センターに依頼して、システムによる一般的な長期修繕計画を作成してもらうというのも可能です。

ただ、20年を超えるようなマンションで大規模修繕を一度もしていないといった場合は、一旦、専門家に『建物診断』(劣化診断)をすることをお勧めします。

誰に頼むにしろ、『管理組合』自身が条件を付け、その条件がしっかりと盛り込まれていることを確認することが必要です。

ちなみに少し前の国交省のマンション総合調査結果によると、管理組合作成20.5%、管理業者59.4%、分譲業者6.4%、マンション管理センター1.9%、建築士専門業者4.8%です。

管理組合に専門家がいない場合、Partner を決め、建物の劣化を調べ(劣化診断)予算、実施時期を検討する。Partnerには多くの費用が必要であり、理事会の決定が必要です。

詳しくは、Partnerの選び方・付き合い方 をご覧ください。

本、セミナーで大規模修繕の情報を入手する

『大規模修繕工事』関連書籍をまずは10冊程度読むことをお勧めします。特にマンション管理センターより出版されている書籍、題名に大規模修繕、管理組合が入っている本がお勧めです。他分譲マンションマンションの事例、成功例、失敗例を知ることも大切です。

●参考書籍
1)『新・大希望修繕マニュアル』:高層住宅管理業協会発行
2)『マンション管理組合役員用マニュアル・計画修繕の進め方』
マンション管理センター発行
3)まちづくり研究31号『マンションの大規模修繕~われらがマンション奮戦記~』首都圏総合計画研究所変:同時代社発行

また、無料のセミナーもあるので参加、初歩的で一般的疑問の解決をすることもできます。この種のセミナーは大規模修繕工事の注文を取ろうとする施工業者の集客の一環として行っております。

信頼できそうな会社であれば、候補にしてもいいですし、そうでない場合、『そのうち大規模修繕工事をしたいと考えている』くらいにあしらっておくとしつこい営業をされずにすみます。

相談窓口を決めておく

調べれば調べるほど、疑問点が出てくるものです。予め相談窓口を見つけておく事が必要です。相談窓口として一般的なのは、技術的な事なら管理会社、設計事務所、法律問題なら都道府県の行政相談窓口、財団法人マンション管理センターなどがあります。当サイトでも、相談できる専門家を紹介することもできます。

工事の内容検討

まず、最初にやらなければならないことは、『現状把握』として、今までどのような修繕が行われてきたか、工事関連書類の収集&整理です。 これには、既存設備の修繕だけでなく、新規に設備を導入したものも含みます。

Partner と相談の上、『どこを、どれだけ修繕する』を決定、施工業者を決めていきます。業者選定方法には、設計管理方式と責任施工方式があり、それにより施工業者選定方法が異なります。
詳しくは、設計監理方式と責任施工方式の相違 をご参照ください。

ある意味設計管理方式が性悪説、責任施工方式が性善説に基づく発注方式です。すなわち、設計管理方式は『施工業者は必ず手抜きをする。これを防止するためにはしっかりとした監督が出来る専門家を雇うというものです。

これに対し、『責任施工方式』は1社に『御社を100%信頼しますので、よろしくお願いします』というものです。優良な業者にさえ依頼できたら、断然こちらの方がいいに決まっています。

小規模なマンションの大規模修繕工事には修繕積立金の余裕が無いところが比較的多く、施行費以外に施工費の数十%もの費用を物理的に掛けられないといった事情もあるようですが、結果的に満足できる施行が出来れば『責任施工方式』の方がお得です。

工事の時期を検討

大規模修繕工事は、基本的に1年中できない時期はありません。ただ、特別な理由がなければ以下の時期は外した方が良いと考えられます。主な理由は以下のとおりです。

夏休み&冬休み

小さな子どもの学校が休みのため、マンションにいる確率が高くなります。いつもは車両進入禁止の場所に工事関係の大型車両が入ることによる交通事故、工事現場に興味を持ち立ち入る事による思わぬ事故、工事資材置き場での事故に特に注意が必要です。

不在が多い住戸

大規模修繕工事は基本共有部分のみを対象とします。しかし、どうしても専有部分を使わなくては施工できない箇所もあります。その際、立会を求めることになりますが、立会いができないと作業効率が格段に低下します。

受験生&病人

大規模修繕工事の工程の中に、かなり大きな騒音,振動を発生する工程、溶剤系塗料を使用する場合、強いシンナー臭が発生します。 受験生の他、病人がいる場合は、一定の配慮が必要です。

引越し

引越しに伴う搬出作業の度に、大規模修繕作業が中断され、作業効率が落ちるため、引越し、工事車両共に大型のことが多く同じ時間帯に集中しないよう工夫が必要です。可能であれば、引越し多く見込まれる4月、9月を避けることが望ましい。

雨が多い季節

大規模修繕の大部分を占める塗装は雨が降ると出来ません。雨が多い場合、作業効率が悪くなり工期が延び、不自由な生活を強いられる期間が長くなることになります。

温度が5℃を下回るとき

大規模修繕の塗装で塗料が硬化するためには概ね5℃は必要なため、これ以下の場合作業ができないため

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大規模修繕工事契約の内容

大規模修繕工事契約をする際、締結に関係する書式の名前、内容は以下のとおりです。これらが、揃っていることを確認が必要です。

工事請負契約書

   契約の基本事項が記載され、発注者である管理組合と請負者
   である施工工事業者双方が署名捺印します。

工事請負契約約款

   契約した大規模修繕工事がスムーズに勧められるように双方
   が行うことの詳細をまとめたもの。この中に、塗装後の##塗
   膜の保証##を含めておくと安心です。

工事見積書関係

   見積書、図面等で、どのような工事をいくらで行うを示した
   書類

工事履行保証書

施工業者が工事完了までの責任を明確にするため、同規模の 業者と施工の履行を保証する書類です。わかり易い表現で言うと個人が借金をするとき付ける連帯保証人と同じように、契約業者が何らかの理由により、施工ができなくなった場合(例えば倒産した場合)に肩代わりをして施工を行う内容です。

工事実施段階

通常、契約書類締結完了より施工開始までの期間が約一ァ月程あります。その間に居住者に対する説明会を行い、工程、日程、安全対策、作業時間を説明、制約事項を説明し居住者の協力を求めていきます。

工期

工期ですが、大体ですが100戸で3ヶ月、これに100戸加わるごとに1ヶ月追加で計算すると大きな狂いはありません。 人数を多くすれば多少は早くはなると思いますが、乾燥時間、天気との兼ね合いもあり、2倍の人数を注ぎ込めば工期が必ず半分になるわけではないことを覚えておいてください。

見積もり

見積もりは本当に正式に行おうとすれば、足場を組み全塗装箇所を叩いたり、剥がしたりして下地の点検をした上でないと出来ません。この場合、これだけで施工代金の他にこの作業の費用が請求されることとなります。

これは、双方に不合理なので、足場を組まなくても良いある特定の箇所から類推して見積もりを行い、実際に剥がしてみて見積よりも下地補修箇所が多い場合は、追加費用を支払うといった取り決めが一般的であり、これを『実費精算方式』といいます。

このため、『管理組合』としては、予備費を20%程度見込んでおけば、大体は対応できると考えられます。それを超える場合は、事情を話して、双方の話し合いで解決する必要があります。

監理方式

工事中、工事後の監理については設計管理方式と責任施工方式により方式が異なります。 詳しくは設計管理方式と責任施工方式の相違 をご参照ください。

大規模修繕工事が始まった後

居住者への生活への影響が大きいことを知っておく

工事業者とよく相談をして、広報と連携して周知、居住者の協力を得るようにしなければならない。工事の工程では、騒音、臭気、洗濯物が干せない、養生による日照が遮られる、圧迫感、足場を組むことによる防犯面等様々な制約を受けることとなる。

居住者の連絡には、区分所有者、賃借人の区別なく知らせる必要がある。場合によって(例えば、配管の工事での壁の取り壊し等)は、遠方に住んでいるオーナーにも連絡、承認を要する場合もあります。

これが元で大規模修繕工事が中止に追い込まれるケースもみられるので、事前対策、起こってしまった場合の対策は慎重に行わなければならない。

専有部分に立ち入りを必要とするかを確認する

建物には専有部分と共有部分がある。基本的に、大規模修繕工事は皆が使う共有部分の改修工事ではあるが一部専有部分に掛かる可能性がある。例えば、外装工事の場合共用部分の工事ではあっても専有部部分に立ち入らなければならない場合もある。専有部分に立ち入るときは、事前許可の上、立会が必要です。

このような場合の取り扱いは特に慎重に行う必要があります。

工事日程を正確に確認する

工事日程を特に注意して確認しなくてはいけない点は、前記にの専有部分に立ち入る日を予め決め、居住者に在宅を求めなければなりません。業者にはスケジュールの厳守、居住者には在宅の徹底を広報で周知な周到な準備が必要になってきます。

工事費用を支払うの用意を行う

工事費用の支払いは、着手金、中間支払い、完成後支払いの3段階で支払われる事が一般的です。この際、指定日に指定額がきちんと送金できるかを確認する必要があります。直前まで運用に資金が回されている場合などは、特に解約日、入金日、送金日、等も正確に把握することが必要です。

念のための事故対策

特に大勢の人が入り、周囲の状況が大きく変わることから特に子供が工事現場に入り込む可能性があります。夏休み、冬休み等休みの期間中は特に注意が必要です。

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工事竣工以降

工事が終われば、全てが終わりではありません。次回のために記録を残すことも大事な業務の1つです。施工後、大規模修繕業者から受け取る書類は一般的には以下のとおりです。

施工引渡し関係書類

  ・竣工届け
  ・竣工引渡書、建物引受書、完了確認書、竣工仕様書、竣工写
   真
  ・保証書
  ・工事精算書

工事関係書類

  ・調査・施工図
  ・色彩計画書・施工計画書
  ・工事に関する報告書、工事記録写真

アフターケア関係

  ・定期点検・メンテナンス方法、アフターケア体制リスト

アフターケア

保証期間、定期点検について、よく確認をしておくことが重要です。 定期点検の有無、保証期間、部位、その条件が特に重要です、中には一定のメンテナンスを行うことを条件に保証を付けているケースもありますので、確認が必要です。

分譲時に既に長期修繕計画が既にできており、修繕積立金が決まっている場合があります。これは、どの本にも載っていませんが数社の大規模修繕会社にお聞きして帰ってきた回答をまとまると、一回の大規模修繕を行うのに要する費用は1戸当り150万円位を見ておけばいいと感じました。

これは、マンションの規模、大規模修繕会社の種類により多く異なりますので、目安程度とお考えください。10年に1回行うとして1ヶ月の修繕積立金が5千円ではとても足りないという事は一目瞭然です。

長期修繕計画の費用は修繕積立金で賄うので不足額がないかを十分に検討する必要があります。

修繕積立金の相場をご参照ください。

その他、10年に1回の大規模修繕を行ったとして、10年前と同じ金額で施工することは不可能です。物価も上がっていますし、使う塗料の品質も上がっているからです。これも、複数の大規模修繕会社にお聞きして帰ってきた回答では、10年で20%UP位だろうとのことでした。

長期修繕計画を立てる際に、30年スパンで計画を立てると思いますが、1回目の大規模修繕と3回目の大規模修繕を同じ金額で計算を行うと大幅な資金ショートになると思いますので、お気をつけください。

注意すべき点

見直しの時期、ポイント

1)長期修繕計画の見直し
長期修繕計画の見直しの時期は約5年に一回位が妥当、大規模修繕の場合は実施の1.5~2年前の段階で再度内容を確認する必要がある。

2)全ての項目が網羅されているかを確認
特に新設された設備は抜け落ちていることが多く注意が必要です

3)仕様、工法の再確認
概算費用を長期修繕計画で算出している場合、修繕仕様、工法が妥当かを再確認する 例えは、10年前外壁塗装はアクリル塗料が主流であったが現在はシリコンであるので変更するべき項目となる

4)計画対象の修繕期間の再度見直しを行う
10年に1回というのは特に『塗装(防水を含む)』が一般的に言われているが、必ずしもこれに従う必要がない。工法、材質の変更に伴い耐久性がUPしていることもあり、従来の周期で行わなければならないかを再度確認、過剰品質をカットすることにより大幅な費用の削減を行う事ができる場合があります。

5)維持管理方法の追加
上記2)に関連して、新規に追加した設備に関して、維持管理する方法、メンテナンス周期を定める必要がある

6)概算費用を算出する
これらを行った後、概算費用の算出を行う。これは、専門家を入れないとできないので、専門家を雇う必要がある。また、算出された費用が現在の修繕積立金で賄う事ができるかを確認。できない場合は対策を検討する。●修繕積立金の値上げだけが対策ではありません。詳しくは、こちらをクリックください。>?
これらを行った後、概算費用の算出を行う。これは、専門家を入れないとできないので、専門家を雇う必要がある。また、算出された費用が現在の修繕積立金で賄う事ができるかを確認。できない場合は対策を検討する。●修繕積立金の値上げだけが対策ではありません。詳しくは、こちらをクリックください。