大規模修繕比較

ミッション

長期修繕計画は誰が作る?

長期修繕計画とは、長期的なマンションの修繕する場所、年月、費用をあらかじめ決めたものです。長期修繕計画ができた経緯は、以下のいずれかに該当することが多い。

マンション分譲時に作成されている

分譲会社が作成した長期修繕計画、期間は30年を目安として項目設定と概算費用を示しているものが多い。

この場合注意しなくてはならないのは、以下の点です。
1)修繕集荷が適正か
修繕費用全てを分譲会社が請け負おうとしているために、短めに設定されている場合が多いので注意が必要です。
2)大規模修繕の費用とそれを賄う修繕積立金が合致しているか。
3)駐車場の料金が管理費に充当されていないか
4)未分譲区画の管理費、修繕積立金が分譲会社から支払いがなされているか?

コンピュータによる『修繕積立システム』作成(外部委託)

コンピュータによる『修繕積立システム』によりデータを入力すると大まかな長期修繕計画を作ることができます。

分譲会社が長期修繕を立てていない場合、積立金額の設定が曖昧と思われる場合は、一度試してみるのも一手法です。コンサルタントを雇い劣化診断、長期修繕計画を立てる場合数百万円が必要ですので、費用負担ができないような小規模マンションには適した方法です。

具体的には、『マンション管理センターの修繕積立費用積立システム』などを使えば、一棟当たり3万円程度で作成することができます。マンション管理センターのホームページより、ご覧ください。http://www.mankan.or.jp/

これに若干の修正、例えば修繕周期、単価に余裕を見る等を行い正式な長期修繕計画とすることができます。理想的には、1回目の大規模修繕工事時にはできていれば良いのですが、最低でも2回目の大規模修繕工事までには準備が必要です。

管理組合が長期修繕計画を自らの手で作ることも不可能ではありません。国土交通相のガイドラインを参考にするといいと思います。(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm)に沿って、項目、数値を入れていく事を行えばできないことはありません。 ただ、大変な手間が掛かる上、間違えがあったときは、責任問題が発生しかねません。

ただ、専門家が住民の中にいればいいのですが、一から作るよりセミオーダー的に作成したものをたたき台に長期修繕計画を作って行ったほうが現実的です。

管理会社に依頼する

日常管理に管理会社を委託しているマンションでは管理会社が作成しているケースが多くあります。有料の場合もあり、無料の場合もあります。無料な場合は、かなり記述が一般的で大まかな傾向にあります。

本当に大雑把なん金額ですが、1戸当り1万円位例えば70戸の場合、70万円位と考えれば大きな相違はないと思います。

特定の設計事務所に作成を依頼する

一番オーソドックな方法です。 建築士は建物を作るブロですので、その知識を使い、建物を診断、修理対象を特定、周期を設定するといったことを行います。ただ、各々の建物を実際に足を運んで診断、その建物独自に計画を作るので、ある程度値は張る事になります。

これも、本当に大雑把二ですが、100戸当りのマンションで100~200万円くらいが相場と言われています。

管理組合が自分たちの組織で作成する

ゼロから独自に専門家も全くいない状態から、素人のみで作り上げることは困難です。独自に作成されている管理組合は、管理会社等の外部で作った長期修繕計画をベースにして変更を加えるので一般的で、現実的です。この方法は、費用を比較的節約できるので、規模の比較的小さいマンションに向いています。

または、専門家を加えつつ一緒に創り上げていくといった方式が多く取られています。これは、理想的で、基本に忠実な方式ではありますが、費用が多く掛かるため大規模なマンションにしか適用はできません。

では、具体的にどのようにして、『長期修繕計画』は作られているのでしょうか?

詳しくは、長期修繕計画の立て方の流れをご覧ください。